Ce este o HMO și ce reguli fiscale speciale se aplică?

​

Ghid complet pentru 2026 destinat proprietarilor din UK: definiția HMO, licențiere, planning permission, venituri din chirii, cheltuieli deductibile, dobânda ipotecară, Council Tax, TVA, SDLT, Capital Gains Tax și Making Tax Digital

​

O House in Multiple Occupation, prescurtată în mod obișnuit HMO, este o proprietate rezidențială ocupată de mai multe persoane care nu formează toate o singură gospodărie și care împart facilități precum bucătăria, baia sau toaleta.

HMO-urile pot genera venituri brute din chirii mai mari decât proprietățile convenționale închiriate unei singure familii, deoarece camerele sunt adesea închiriate separat. Totuși, acestea implică și mai multă administrare, licențiere, siguranță și complexitate fiscală.

Cel mai important aspect este:

O HMO reprezintă o clasificare specială din punct de vedere al locuirii și licențierii, dar nu are un regim fiscal complet separat.

Majoritatea profiturilor din închirierea unei HMO sunt taxate conform regulilor normale privind veniturile din proprietăți din UK. Totuși, anumite aspecte sunt deosebit de importante pentru proprietarii de HMO:

• chiria este adesea percepută separat pentru fiecare cameră;

• utilitățile și Council Tax sunt frecvent incluse;

• poate fi necesară licențiere obligatorie sau suplimentară;

• cheltuielile de conversie pot fi capital expenditure, nu cheltuieli deductibile imediat;

• restricțiile privind dobânda ipotecară rezidențială se aplică, de regulă, proprietarilor persoane fizice;

• HMRC nu acceptă, în general, capital-allowance claims pentru spațiile comune ale unei HMO;

• anumite lucrări eligibile de conversie pot beneficia de o rată redusă de TVA;

• pentru HMO-urile închiriate pe camere, obligația privind Council Tax revine de obicei proprietarului;

• Making Tax Digital poate fi aplicabil în funcție de venitul brut din proprietăți.

Acest articol se concentrează în principal pe England, deoarece regulile privind licențierea HMO, planning permission și contractele de închiriere diferă în Wales, Scotland și Northern Ireland. Principalele concepte fiscale din UK sunt în mare parte similare, deși Scottish Income Tax și taxele devolved privind proprietățile pot produce rezultate diferite.

Ce este o HMO?

În England, o proprietate este, în mod normal, considerată HMO dacă:

• locuiesc în ea cel puțin trei chiriași;

• aceștia formează mai mult de o gospodărie;

• împart facilități precum bucătăria, baia sau toaleta.

O gospodărie poate fi:

• o persoană care locuiește singură;

• un cuplu căsătorit;

• un cuplu necăsătorit care locuiește împreună;

• membri ai aceleiași familii.

Prin urmare, numărul chiriașilor nu este singurul criteriu. Relațiile dintre aceștia contează, de asemenea. (gov.uk)

Exemplul 1: Patru chiriași fără legături de rudenie

Patru adulți fără legături de rudenie închiriază dormitoare separate și împart bucătăria și baia.

Aceasta este, în mod normal, o HMO deoarece:

• locuiesc acolo cel puțin trei persoane;

• formează mai mult de o gospodărie;

• facilitățile sunt comune.

Exemplul 2: O familie de patru persoane

Doi părinți și cei doi copii ai lor ocupă proprietatea.

Aceștia formează, în mod normal, o singură gospodărie și, prin urmare, proprietatea nu este HMO doar pentru că locuiesc acolo patru persoane.

Exemplul 3: Un cuplu și un prieten fără legături de rudenie

Un cuplu ocupă un dormitor, iar un prieten fără legături de rudenie ocupă alt dormitor.

Există trei persoane, dar două gospodării:

• cuplul formează o gospodărie;

• prietenul formează o altă gospodărie.

Dacă împart facilitățile, proprietatea va fi, în mod normal, o HMO.

Exemplul 4: Proprietar rezident și lodgers

Un proprietar locuiește în proprietate și închiriază camere către trei lodgers fără legături de rudenie.

Proprietatea poate deveni HMO din punct de vedere al legislației privind locuințele, chiar dacă proprietarul locuiește și el acolo. Pot exista scutiri de la licențiere sau reguli diferite, în funcție de numărul de lodgers și de cerințele council-ului local.

Tratamentul fiscal poate fi, de asemenea, diferit, deoarece proprietarul ar putea beneficia de Rent a Room relief.

Ce este o HMO mare?

O proprietate este, în general, considerată o HMO mare, pentru care este necesară mandatory licensing în England, dacă:

• este ocupată de cel puțin cinci persoane;

• acestea formează cel puțin două gospodării;

• unele sau toate facilitățile sunt comune;

• cel puțin un ocupant plătește chirie sau chiria este plătită de angajatorul său.

Regula anterioară conform căreia proprietatea trebuia să aibă cel puțin trei etaje a fost eliminată în 2018. Prin urmare, o proprietate cu un etaj sau două etaje poate necesita mandatory HMO licensing. (gov.uk)

Fiecare HMO are nevoie de licență?

Nu neapărat.

Mandatory licensing se aplică, în general, în întreaga England pentru HMO-urile ocupate de cel puțin cinci persoane din două sau mai multe gospodării.

Totuși, council-urile locale pot introduce additional HMO licensing schemes care includ HMO-uri mai mici, ocupate de trei sau patru persoane.

Unele council-uri operează și selective licensing schemes care includ alte proprietăți închiriate privat din anumite zone.

Prin urmare, proprietarul trebuie să verifice adresa exactă a proprietății la council-ul relevant înainte de închiriere. O licență emisă într-un borough nu acoperă o proprietate aflată într-un alt borough. (gov.uk)

Ce presupune o licență HMO?

În mod normal, o licență poate fi valabilă până la cinci ani, deși council-ul o poate emite pentru o perioadă mai scurtă. Este necesară o licență separată pentru fiecare proprietate.

Înainte de acordarea licenței, council-ul verifică dacă:

• proprietatea este potrivită pentru numărul propus de ocupanți;

• facilitățile sunt adecvate;

• proprietarul sau managerul este o persoană fit and proper;

• există aranjamente corespunzătoare de administrare.

Condițiile licenței cer frecvent:

• certificare anuală de gas safety;

• măsuri privind smoke și fire safety;

• bucătării, băi și toalete adecvate;

• instalații electrice sigure;

• sisteme corespunzătoare de eliminare a deșeurilor;

• respectarea limitelor maxime de ocupare.

Instalațiile electrice din proprietățile închiriate trebuie, în general, inspectate și testate de o persoană calificată cel puțin o dată la cinci ani. (gov.uk)

Dimensiunile minime naționale pentru camerele de dormit din HMO-urile licențiate includ:

• 6.51 metri pătrați pentru o persoană cu vârsta de cel puțin zece ani;

• 10.22 metri pătrați pentru două persoane cu vârsta de cel puțin zece ani;

• 4.64 metri pătrați pentru un copil sub zece ani.

Council-urile pot impune dimensiuni locale mai mari sau standarde suplimentare privind facilitățile, astfel încât minimum național nu este întotdeauna suficient. (gov.uk)

HMO Licensing și Planning Permission sunt lucruri diferite

Obținerea unei licențe HMO nu înseamnă automat că proprietatea are planning permission corect.

Planning law face, în general, diferența între:

• C3: o locuință obișnuită;

• C4: o HMO mică, ocupată de trei până la șase persoane;

• sui generis: în mod obișnuit, o HMO ocupată de mai mult de șase persoane.

În multe zone, schimbarea utilizării unei proprietăți din C3 în C4 poate intra, în mod normal, în permitted development rights. Totuși, council-urile pot elimina aceste drepturi printr-un Article 4 Direction, ceea ce înseamnă că planning permission este necesar chiar și pentru o HMO mică.

HMO-urile mari, cu mai mult de șase ocupanți, necesită în mod normal o planning application deoarece nu intră în standard C4 use class. (consult.opdc.london.gov.uk)

Înainte de achiziționarea sau conversia unei proprietăți, proprietarul trebuie să verifice:

• lawful use existent;

• Article 4 Directions;

• planning history;

• cerințele privind HMO licensing;

• aprobarea building control;

• standardele locale privind camerele și facilitățile.

O proprietate poate avea nevoie atât de planning permission, cât și de HMO licence.

Ce se întâmplă dacă o HMO nu este licențiată?

Operarea unei HMO pentru care este necesară licență, fără licența corectă, poate duce la:

• amendă penală nelimitată;

• civil financial penalty;

• restricții privind recuperarea posesiei;

• Rent Repayment Order;

• enforcement action împotriva proprietarului sau a company officers.

Pentru încălcări comise începând cu 1 mai 2026, un Rent Repayment Order poate obliga la rambursarea a până la doi ani de chirie pentru anumite încălcări ale legislației privind locuințele, inclusiv operarea unei HMO fără licență. Perioada în care se poate depune cererea a fost, de asemenea, extinsă la doi ani. (gov.uk)

Aceasta nu este doar o problemă administrativă privind licența.

Pentru o HMO care încasează £4,500 pe lună, doi ani de chirie ar putea reprezenta:

£4,500 × 24 luni = £108,000

Această sumă ar putea fi în pericol înainte de a lua în calcul penalitățile council-ului, costurile juridice și chiria pierdută.

Există reguli fiscale speciale pentru HMO?

Nu există un „HMO Income Tax” sau un „HMO Corporation Tax” separat.

Activitatea de închiriere este, în mod normal, tratată ca UK property business. Proprietarul trebuie să includă toate veniturile din chirii și poate deduce cheltuielile eligibile ale activității, în conformitate cu regulile normale privind taxele pe proprietăți.

Totuși, HMO-urile au anumite caracteristici fiscale care merită o atenție specială, deoarece modul lor de funcționare diferă de cel al unei proprietăți standard închiriate unei singure familii.

Cum este taxat venitul din chirii al unei HMO?

Un proprietar persoană fizică este, în mod normal, taxat asupra profitului activității de închiriere:

Venituri din chirii minus cheltuieli deductibile egal profit taxabil din proprietăți.

Venitul din chirii include mai mult decât chiria de bază.

Proprietarul trebuie, în mod normal, să includă:

• chiria plătită pentru fiecare dormitor;

• plăți pentru utilizarea proprietății;

• contribuții pentru utilități;

• service charges;

• taxe pentru curățenie;

• plăți pentru mobilier sau alte servicii, dacă acestea fac parte din aranjamentul de închiriere.

Regulile HMRC privind property income cer proprietarilor să includă chiriile și încasările similare rezultate din utilizarea unei proprietăți din UK. Dacă proprietarul facturează chiriașilor și servicii, încasările trebuie, în general, incluse, iar costurile eligibile privind furnizarea acestor servicii pot fi deduse. (gov.uk)

Exemplu: Chiria include facturile

Un proprietar HMO percepe fiecăruia dintre cei șase chiriași £850 pe lună, inclusiv gaz, electricitate, apă, broadband și Council Tax.

Veniturile brute anuale sunt:

6 × £850 × 12 = £61,200

Proprietarul nu trebuie să declare doar suma rămasă după plata utilităților.

Întreaga sumă de £61,200 este, în mod normal, înregistrată ca venit din chirii. Costurile eligibile ale utilităților sunt apoi înregistrate separat ca cheltuieli.

Ratele Income Tax pentru proprietarii HMO persoane fizice

Pentru 2026–2027, profitul din proprietăți primit de o persoană fizică în England, Wales sau Northern Ireland este, în general, adăugat celorlalte venituri taxabile și taxat la:

• 20% în basic-rate band;

• 40% în higher-rate band;

• 45% în additional-rate band.

Personal Allowance standard este £12,570, deși acesta este redus atunci când adjusted net income depășește £100,000. Scotland are rate separate de Income Tax pentru veniturile non-dividend. (gov.uk)

Schimbare importantă din aprilie 2027

Din 6 aprilie 2027, pentru property income în England, Wales și Northern Ireland se vor aplica rate separate:

• property basic rate: 22%;

• property higher rate: 42%;

• property additional rate: 47%.

Finance-cost relief pentru proprietari va fi, de asemenea, calculat la property basic rate de 22%. (gov.uk)

Aceasta înseamnă că mulți proprietari HMO persoane fizice vor plăti Income Tax mai mare din 2027–2028, chiar dacă profitul din chirii rămâne neschimbat.

Ce cheltuieli HMO sunt, în mod normal, deductibile?

Un cost este, în general, deductibil dacă reprezintă revenue expenditure efectuat wholly and exclusively pentru property business.

Cheltuielile obișnuite ale unei HMO pot include:

• letting-agent și management fees;

• landlord insurance;

• taxe pentru HMO licence și costuri obișnuite de conformitate;

• Council Tax plătit de proprietar;

• gaz, electricitate, apă și broadband furnizate chiriașilor;

• curățarea spațiilor comune;

• costuri de grădinărit și administrare a deșeurilor;

• reparații și întreținere obișnuite;

• inspecții anuale de gas safety;

• inspecții electrice;

• costuri de contabilitate și bookkeeping legate de property business;

• costuri de publicitate și tenant referencing;

• cheltuieli eligibile de deplasare și administrare.

Council Tax, rates și costurile furnizării serviciilor pot fi, în general, deduse atunci când proprietarul este responsabil pentru acestea și sunt suportate pentru property business. (gov.uk)

Diferența dintre o cheltuială deductibilă și capital expenditure rămâne esențială.

Reparații versus îmbunătățiri HMO

O reparație readuce, în mod normal, un bun la starea sa anterioară.

Exemplele pot include:

• revopsirea camerelor existente;

• repararea unui acoperiș deteriorat;

• înlocuirea ușilor defecte;

• repararea instalațiilor sanitare existente;

• înlocuirea pardoselii deteriorate cu un echivalent modern;

• repararea ferestrelor sparte;

• tratarea igrasiei sau putregaiului.

HMRC acceptă, în general, reparațiile reale ca revenue expenses. (gov.uk)

Capital expenditure creează, îmbunătățește sau modifică substanțial proprietatea.

Exemplele pot include:

• transformarea unei case obișnuite de familie într-o HMO;

• crearea unor dormitoare suplimentare;

• construirea unor băi en-suite noi;

• adăugarea unei extensii;

• modificarea substanțială a compartimentării interioare;

• instalarea unor facilități care nu existau anterior;

• transformarea garajului sau loft-ului în spațiu de locuit închiriabil.

Capital expenditure nu este, în mod normal, dedus direct din venitul din chirii.

În schimb, costurile eligibile pentru îmbunătățiri capitale pot fi adăugate la CGT base cost al proprietății și luate în considerare atunci când proprietatea este vândută.

Exemplu de renovare mixtă

Un proprietar cumpără o casă de familie în stare deteriorată și cheltuiește:

• £8,000 pentru repararea acoperișului existent;

• £4,000 pentru redecorare;

• £18,000 pentru crearea a două dormitoare suplimentare;

• £12,000 pentru instalarea a două băi noi;

• £7,000 pentru fire doors și modificări structurale necesare conversiei.

Repararea acoperișului și redecorarea pot reprezenta revenue expenditure dacă doar restaurează proprietatea.

Noile dormitoare, băi și costurile structurale ale conversiei sunt probabil capital expenditure.

Lucrările privind fire safety trebuie analizate cu atenție. Înlocuirea unei uși existente cu un echivalent modern conform poate fi o reparație, în timp ce instalarea unui sistem complet nou de fire doors ca parte a conversiei HMO poate fi capital expenditure.

Faptul că o lucrare este obligatorie din punct de vedere legal nu o face automat deductibilă.

Ce se întâmplă cu paturile, mobilierul și aparatele electrocasnice?

HMO-urile mobilate includ frecvent:

• paturi și saltele;

• dulapuri;

• birouri și scaune;

• canapele;

• mese;

• frigidere și congelatoare;

• mașini de spălat;

• cuptoare cu microunde;

• perdele, covoare și alte obiecte de mobilier.

Costul inițial al mobilării unei HMO nu este, în general, deductibil prin Replacement of Domestic Items Relief.

Relief-ul se aplică, în mod normal, atunci când un obiect casnic existent furnizat chiriașului este înlocuit.

Obiectele eligibile includ mobilier mobil, furnishings, electrocasnice și obiecte de bucătărie. Obiectul vechi trebuie să înceteze să mai fie disponibil chiriașului, iar partea care reprezintă o îmbunătățire poate trebui restricționată. (gov.uk)

Exemplu

Proprietarul cumpără inițial șase paturi pentru o HMO recent convertită, cu un cost de £3,000.

Suma inițială de £3,000 nu se califică, în mod normal, pentru Replacement of Domestic Items Relief.

Trei ani mai târziu, două paturi deteriorate sunt înlocuite cu paturi similare, cu un cost de £1,100.

Dacă sunt îndeplinite condițiile, costul de înlocuire de £1,100 poate fi eligibil.

Poate proprietarul unei HMO să solicite Capital Allowances pentru spațiile comune?

Aceasta este o zonă în care apar frecvent neînțelegeri.

Unii advisers au susținut că ar trebui să fie disponibile capital allowances pentru echipamentele aflate în spații comune ale unei HMO, precum:

• bucătării;

• holuri;

• paliere;

• utility rooms;

• băi comune;

• livinguri comune.

Poziția publicată de HMRC este că o HMO reprezintă un dwelling-house, iar spațiile comune fac parte din acel dwelling-house.

Prin urmare, HMRC nu acceptă, în general, plant-and-machinery capital-allowance claims pentru spațiile comune ale unei HMO obișnuite. Cheltuielile pentru plant sau machinery utilizate într-un dwelling-house sunt în mod normal excluse de la capital allowances pentru un property business. (gov.uk)

Acest lucru nu împiedică:

• deducerea reparațiilor eligibile;

• Replacement of Domestic Items Relief;

• tratamentul de capital al costurilor de îmbunătățire;

• claims specializate atunci când o parte a proprietății are în mod real utilizare nerezidențială.

Totuși, proprietarii trebuie să fie precauți în privința promisiunilor comerciale privind capital allowances mari și automate doar pentru că proprietatea este HMO.

Dobânda ipotecară: cea mai importantă diferență fiscală dintre proprietatea personală și proprietatea prin companie

Proprietar persoană fizică

Pentru un proprietar persoană fizică, dobânda ipotecară și celelalte residential finance costs nu sunt, în mod normal, deduse integral la calcularea profitului taxabil din proprietăți.

În schimb, proprietarul primește, în general, o reducere de taxă la basic rate.

Pentru 2026–2027, această reducere este calculată în mod normal la 20%, sub rezerva limitărilor legale. (gov.uk)

Acest lucru poate crea o diferență mare între:

• profitul real cash al proprietarului;

• profitul taxabil declarat către HMRC.

Exemplu de calcul pentru un proprietar persoană fizică

Presupunem că o HMO produce:

Chirie brută: £54,000
Utilități, Council Tax, asigurare, reparații și management: £17,000
Dobândă ipotecară: £14,000

Profitul cash real:

£54,000 − £17,000 − £14,000 = £23,000

Totuși, dobânda ipotecară nu este dedusă la calcularea inițială a profitului taxabil din proprietăți:

£54,000 − £17,000 = £37,000 profit taxabil din proprietăți

Presupunem că întregul profit este taxat la 40%.

Income Tax înainte de finance-cost relief:

£37,000 × 40% = £14,800

Reducere la basic rate pentru costurile de finanțare:

£14,000 × 20% = £2,800

Taxele estimate după reducere:

£14,800 − £2,800 = £12,000

Proprietarul are £23,000 profit cash înainte de taxe, dar plătește aproximativ £12,000 Income Tax în acest exemplu simplificat.

Costul fiscal efectiv este, prin urmare, mult mai mare decât simpla aplicare a ratei de 40% la profitul cash de £23,000.

Reducerea efectivă pentru finance costs poate fi limitată de profitul din proprietăți și adjusted total income al proprietarului, astfel încât calculul exact poate diferi.

Efectul din aprilie 2027

Presupunând aceleași cifre și că întregul profit din proprietăți este taxat la 42%:

£37,000 × 42% = £15,540

Finance-cost reduction la 22%:

£14,000 × 22% = £3,080

Taxele estimate:

£15,540 − £3,080 = £12,460

Taxele ar crește cu aproximativ £460, deși chiria, cheltuielile și dobânda ipotecară rămân neschimbate.

HMO deținută printr-o companie LTD

O companie calculează în mod normal profitul din proprietăți după deducerea dobânzii eligibile conform regulilor Corporation Tax privind loan relationships.

Acest tratament diferă de restricția aplicabilă proprietarilor persoane fizice pentru proprietăți rezidențiale. (gov.uk)

Folosind aceleași cifre:

Chirie brută: £54,000
Cheltuieli operaționale: £17,000
Dobândă ipotecară: £14,000

Profitul companiei înainte de Corporation Tax:

£54,000 − £17,000 − £14,000 = £23,000

Corporation Tax poate fi:

• 19% dacă sunt îndeplinite condițiile small-profits rate;

• 25% dacă se aplică main rate;

• o valoare efectivă intermediară dacă se aplică Marginal Relief.

Pragurile de £50,000 și £250,000 pot fi reduse dacă există associated companies sau accounting periods scurte. (gov.uk)

O companie comercială care investește în proprietăți și le închiriază unor chiriași fără legături cu proprietarii nu este tratată automat ca close investment-holding company. Totuși, închirierea către connected persons sau deținerea în principal a unor investiții pasive care nu sunt proprietăți poate schimba tratamentul. (gov.uk)

La 19%, Corporation Tax pentru £23,000 ar fi:

£23,000 × 19% = £4,370

Totuși, aceasta nu este o comparație completă cu proprietatea personală.

Directorul sau shareholder-ul poate plăti taxe suplimentare atunci când retrage banii prin:

• salariu;

• dividende;

• director’s loan transactions;

• pension contributions;

• eventuală lichidare.

O companie poate genera și costuri suplimentare privind finanțarea, accounts, payroll, Companies House filings, proprietatea juridică și retragerea ulterioară a proprietății.

Prin urmare, compania nu este automat mai avantajoasă doar pentru că primul nivel de taxare pare mai mic.

Regulile Council Tax pentru HMO

Din 1 decembrie 2023, majoritatea HMO-urilor din England sunt evaluate ca o singură locuință pentru Council Tax.

Aceasta înseamnă că, în mod normal, camerele individuale nu vor primi Council Tax bands separate.

Pentru HMO-urile incluse în owner-liability rules, proprietarul este responsabil pentru Council Tax, nu chiriașii individuali ai camerelor. (gov.uk)

Tratamentul fiscal

Dacă proprietarul:

• percepe chirie inclusiv cu Council Tax;

• include chiria integrală ca venit taxabil;

• plătește Council Tax din fondurile proprii;

plata Council Tax este, în mod normal, considerată cheltuială a property business.

Proprietarul nu trebuie să declare numai chiria rămasă după scăderea Council Tax.

Exemplu

Chiriașii plătesc în total £48,000 chirie, inclusiv Council Tax.

Proprietarul plătește £2,400 Council Tax.

Conturile trebuie, în mod normal, să arate:

Venit din chirii: £48,000
Cheltuială Council Tax: £2,400

nu venit din chirii de £45,600.

Este chiria HMO supusă TVA?

Chiria rezidențială pe termen lung este, în mod normal, scutită de TVA.

Un proprietar HMO nu va adăuga, de regulă, TVA la chiria obișnuită pentru camere rezidențiale.

Deoarece venitul din chirii este scutit, TVA suportată pentru costurile aferente nu este, în general, recuperabilă ca input VAT. (gov.uk)

Acest lucru poate fi costisitor atunci când proprietarul plătește TVA pentru:

• renovare;

• professional fees;

• mobilier;

• reparații;

• management services.

Proprietarul poate continua să nu poată recupera TVA, chiar dacă este VAT-registered pentru o altă activitate.

Pot lucrările de conversie HMO să beneficieze de TVA de 5%?

Potențial, da.

Lucrările eligibile care transformă o proprietate existentă dintr-o locuință pentru o singură gospodărie într-o locuință reală cu ocupare multiplă pot beneficia de reduced VAT rate de 5%.

HMRC recunoaște o conversie HMO eligibilă atunci când o proprietate care anterior nu era multiple-occupancy dwelling este transformată într-o astfel de locuință. Planning consent sau building-control approval necesar trebuie, de asemenea, să existe. (gov.uk)

Totuși:

• nu orice renovare este eligibilă;

• adăugarea mai multor dormitoare unei HMO deja existente nu este neapărat eligibilă;

• mobilierul și anumite materiale rămân standard-rated;

• contractorul, nu proprietarul, aplică rata corectă de TVA;

• proprietarul poate trebui să furnizeze dovezi privind conversia eligibilă.

Exemplu

O casă standard de familie este transformată legal într-o proprietate concepută pentru ocuparea de către mai multe gospodării fără legături de rudenie, care împart facilități.

Serviciile de construcție eligibile pot fi, potențial, facturate cu TVA de 5%.

În schimb, redecorarea unei HMO deja existente sau crearea unui dormitor suplimentar nu va fi automat eligibilă.

Tratamentul TVA trebuie confirmat înainte de începerea lucrărilor și înainte de finalizarea contractelor și ofertelor.

Stamp Duty Land Tax la cumpărarea unei HMO

O HMO obișnuită este, în general, residential property pentru SDLT.

Cumpărarea unei HMO cu șase dormitoare nu înseamnă automat că au fost cumpărate șase locuințe separate.

HMRC analizează factori precum:

• dacă fiecare unitate are propria bucătărie și baie;

• acces independent;

• intimitate;

• controlul asupra utilităților;

• configurația fizică a proprietății.

Camerele care împart bucătăria și baia sunt, în mod normal, părți ale unei singure locuințe, nu locuințe separate. (gov.uk)

Higher SDLT rates se pot aplica dacă:

• cumpărătorul deține deja o altă proprietate rezidențială;

• o companie cumpără proprietatea;

• cumpărătorul este non-UK resident pentru scopuri SDLT.

Multiple Dwellings Relief a fost eliminat pentru majoritatea tranzacțiilor finalizate începând cu 1 iunie 2024. Regula conform căreia achiziționarea a șase sau mai multe locuințe reale într-o singură tranzacție poate fi tratată ca non-residential continuă să existe, dar șase dormitoare HMO nu reprezintă automat șase locuințe. (gov.uk)

Clasificarea SDLT trebuie bazată pe situația juridică și fizică a proprietății la data finalizării tranzacției, nu doar pe descrierea agentului imobiliar.

Capital Gains Tax la vânzarea unei HMO

O persoană fizică ce vinde o HMO poate avea de plătit Capital Gains Tax asupra câștigului.

În termeni generali, câștigul este:

Prețul de vânzare minus costul de cumpărare, costurile eligibile de achiziție și vânzare și îmbunătățirile capitale eligibile.

Pentru vânzările începând cu 6 aprilie 2026, persoanele fizice plătesc, în general, CGT la:

• 18% în măsura în care câștigul intră în basic-rate band disponibil;

• 24% pentru restul câștigului taxabil.

Annual exempt amount pentru o persoană fizică este £3,000 în 2026–2027. (gov.uk)

Prin urmare, cheltuielile eligibile privind conversia și îmbunătățirea HMO pot deveni importante la vânzare, chiar dacă nu au fost deductibile din venitul din chirii.

Exemplu

Un proprietar cheltuiește £45,000 transformând o casă obișnuită într-o HMO licențiată.

Dacă această cheltuială este de capital și se regăsește în continuare în proprietate la momentul vânzării, aceasta poate face parte din CGT base cost.

Trebuie păstrate facturi, planuri, aprobări și dovezi ale plăților.

Regula de raportare în 60 de zile

Dacă o persoană rezidentă în UK vinde o proprietate rezidențială din UK și există CGT de plată, tranzacția și taxele estimate trebuie, în mod normal, raportate și plătite în termen de 60 de zile de la completion.

Tranzacția poate trebui inclusă și în Self Assessment. (gov.uk)

O companie nu plătește Capital Gains Tax. În mod normal, aceasta plătește Corporation Tax pe chargeable gain.

Private Residence Relief și fostele locuințe transformate în HMO

Dacă proprietarul a locuit anterior în proprietate ca locuință principală reală, o parte din Private Residence Relief poate fi disponibilă la vânzare.

Totuși, relief-ul poate fi restricționat pentru perioadele în care:

• proprietarul nu a locuit în proprietate;

• o parte sau întreaga proprietate a fost închiriată exclusiv;

• aceasta a fost transformată integral într-o investiție.

Modern lettings relief este mult mai restrâns decât relief-ul istoric și presupune, în general, ca proprietarul să împartă locuința cu chiriașul.

Un proprietar care a locuit anterior în proprietate trebuie să păstreze:

• datele de ocupare;

• electoral-roll records;

• facturi la utilități;

• Council Tax records;

• datele în care proprietatea a fost închiriată;

• datele conversiei;

• planuri care arată eventualele spații închiriate exclusiv.

Poate un proprietar rezident al unei HMO să folosească Rent a Room Relief?

Potențial.

Rent a Room Scheme permite unui proprietar rezident să primească până la:

• £7,500 pe an tax-free;

• £3,750 fiecare dacă venitul este împărțit cu o altă persoană.

Locuința trebuie să fie mobilată și să facă parte din singura sau principala locuință a proprietarului. (gov.uk)

Un proprietar rezident cu mai mulți lodgers poate crea în continuare o HMO conform housing law.

Rent a Room relief nu elimină:

• obligațiile de licențiere;

• fire-safety duties;

• planning requirements;

• maximum occupancy rules;

• obligația de a informa mortgage lender-ul sau insurer-ul.

Dacă veniturile brute depășesc pragul, proprietarul poate alege între:

• calcularea profitului real din chirii după cheltuieli;

• utilizarea metodei alternative Rent a Room și deducerea pragului de £7,500.

Property allowance și Rent a Room relief nu pot fi pur și simplu combinate pentru aceleași venituri. (gov.uk)

Property Allowance

Persoanele fizice pot folosi, în anumite condiții, property allowance de £1,000.

Dacă gross property income eligibil nu depășește £1,000, acesta poate fi scutit.

Dacă venitul depășește £1,000, persoana poate, în anumite situații, să deducă allowance-ul de £1,000 în locul cheltuielilor efective.

Pentru o HMO comercială, cheltuielile reale vor depăși, în mod normal, £1,000, făcând allowance-ul mai puțin atractiv.

Un proprietar care folosește property allowance nu poate deduce și cheltuielile reale sau solicita Replacement of Domestic Items Relief pentru același property income. (gov.uk)

Making Tax Digital pentru proprietarii HMO

Veniturile din chirii HMO intră în qualifying property income al proprietarului pentru Making Tax Digital for Income Tax.

Qualifying income se măsoară înainte de cheltuieli și include venitul brut total din:

• self-employment;

• UK property;

• sau ambele cumulate.

MTD se aplică etapizat:

• din 6 aprilie 2026 dacă qualifying income depășește £50,000;

• din 6 aprilie 2027 dacă depășește £30,000;

• din 6 aprilie 2028 dacă depășește £20,000.

Proprietarii afectați trebuie să păstreze digital records, să folosească compatible software, să transmită quarterly updates și să completeze tax return prin software compatibil. (gov.uk)

Exemplu

Un proprietar are:

Chirie brută HMO: £44,000
Turnover din self-employment: £9,000
Qualifying income total: £53,000

Chiar dacă HMO are cheltuieli de £20,000, qualifying income este £53,000 deoarece MTD folosește venitul brut înainte de cheltuieli.

Proprietarul poate intra în MTD din aprilie 2026, în funcție de declarația fiscală anterioară relevantă.

Proprietari HMO care locuiesc în afara UK

Venitul din chirii din UK rămâne taxabil în UK chiar dacă proprietarul locuiește în străinătate.

Non-resident Landlord Scheme poate impune letting agent-ului sau, în anumite cazuri, chiriașilor, să rețină basic-rate tax din chirie înainte de plata către proprietar.

Un non-resident landlord poate solicita aprobarea HMRC pentru a primi chiria fără reținere, însă acest lucru nu face venitul tax-free. Proprietarul trebuie în continuare să declare venitul din chirii și să calculeze obligația finală privind taxele din UK. (gov.uk)

Acest lucru poate fi deosebit de important pentru HMO-urile închiriate pe camere, deoarece pot exista mai mulți chiriași.

Dacă nu există UK letting agent, un chiriaș care plătește direct unui proprietar din străinătate mai mult de £100 pe săptămână poate avea obligații în cadrul schemei. HMRC poate emite, de asemenea, instrucțiuni când mai mulți chiriași plătesc împreună peste această sumă. (gov.uk)

Proprietate personală versus proprietate prin companie LTD

Nu există un răspuns universal.

Proprietatea personală poate oferi:

• administrare mai simplă;

• acces direct la venitul din chirii;

• lipsa Dividend Tax la retragerea profitului;

• posibilitatea utilizării Personal Allowance;

• posibil Private Residence Relief, unde este relevant;

• rate ipotecare mai mici în anumite situații.

Totuși, proprietatea personală poate presupune:

• residential finance-cost restrictions;

• Income Tax de 20%, 40% sau 45% în 2026–2027;

• property-income rates de 22%, 42% sau 47% din aprilie 2027;

• expunere personală la riscurile juridice și comerciale ale proprietății.

Proprietatea prin companie poate oferi:

• deducerea dobânzii eligibile conform regulilor Corporation Tax;

• Corporation Tax potențial la 19%, 25% sau o valoare intermediară prin Marginal Relief;

• posibilitatea păstrării profitului pentru investiții ulterioare;

• planificarea proprietății și succesiunii prin shares.

Totuși, proprietatea prin companie poate presupune:

• costuri de finanțare mai mari;

• accounts și filing requirements suplimentare;

• taxe la retragerea banilor;

• higher-rate SDLT la achiziție;

• posibile taxe la transferul în companie al unei proprietăți deja deținute personal;

• Corporation Tax asupra câștigurilor viitoare;

• complexitate juridică și financiară.

Comparația corectă trebuie să analizeze întregul ciclu de viață:

1. taxele la achiziție;

2. finanțarea;

3. taxele anuale pe chirii;

4. retragerea profitului;

5. refinancing;

6. vânzarea sau transferul;

7. inheritance și succession.

Compararea numai a taxelor anuale pe chirii poate produce un rezultat înșelător.

Exemplu practic HMO

Presupunem că un proprietar intenționează să cumpere și să transforme o casă într-o HMO cu șase dormitoare.

Valorile anuale estimate:

Chirii pentru camere: £61,200
Council Tax: £2,400
Utilități și broadband: £8,500
Asigurare și licență: £2,000
Management și curățenie: £6,500
Reparații și verificări de siguranță: £3,500
Dobândă ipotecară: £15,000

Cheltuieli operaționale fără dobânda ipotecară:

£22,900

Profit cash înainte de taxe:

£61,200 − £22,900 − £15,000 = £23,300

Pentru un proprietar persoană fizică, profitul taxabil din proprietăți înainte de finance-cost reduction ar putea fi:

£61,200 − £22,900 = £38,300

Prin urmare, proprietarul poate fi taxat inițial asupra sumei de £38,300, chiar dacă profitul cash este doar £23,300.

Din acest motiv, o HMO nu trebuie evaluată doar pe baza:

• chiriei afișate;

• gross yield;

• numărului de camere.

Proprietarul trebuie să modeleze:

• void periods;

• utilități;

• Council Tax;

• reînnoirea licenței;

• întreținere;

• management;

• dobândă ipotecară;

• Income Tax sau Corporation Tax;

• viitoare capital expenditures.

Greșeli frecvente privind taxele și conformitatea HMO

Tratarea fiecărei camere ca proprietate separată pentru taxele

Tenancies pe camere separate nu creează automat locuințe separate pentru SDLT, Council Tax, capital allowances sau alte scopuri fiscale.

Declararea numai a chiriei rămase după facturi

Chiria brută și contribuțiile chiriașilor trebuie, în mod normal, înregistrate ca venit, iar facturile eligibile trebuie înregistrate separat ca cheltuieli.

Deducerea imediată a întregii conversii HMO

Crearea unor camere suplimentare, băi noi sau modificarea structurii proprietății reprezintă adesea capital expenditure.

Solicitarea costului inițial al mobilierului

Replacement of Domestic Items Relief se aplică, în general, înlocuirilor, nu mobilării inițiale.

Solicitarea Capital Allowances pentru spațiile comune

Poziția publicată de HMRC este că o HMO obișnuită, inclusiv spațiile sale comune, este dwelling-house pentru plant-and-machinery capital allowances.

Deducerea integrală a dobânzii ipotecare pentru o persoană fizică

Residential finance costs sunt, în mod normal, tratate printr-o reducere de taxe, nu ca o cheltuială deductibilă integral.

Presupunerea că licența înlocuiește Planning Permission

Planning, licensing și building control sunt sisteme separate.

Ignorarea licențierii pentru HMO-urile mai mici

O HMO cu trei sau patru persoane poate avea nevoie de licență dacă council-ul operează additional licensing scheme.

Cumpărarea prin companie fără calcularea taxelor la retragerea profitului

Corporation Tax reprezintă doar primul nivel al calculului.

Ignorarea MTD deoarece profitul taxabil este mic

MTD qualifying income se bazează pe venitul brut din proprietăți și self-employment înainte de cheltuieli.

Nepăstrarea facturilor de conversie

Capital costs pot deveni valoroase la calcularea CGT sau Corporation Tax la o vânzare viitoare.

Checklist HMO înainte de cumpărare sau conversie

Înainte de a te angaja într-un proiect HMO, confirmă:

1. dacă utilizarea actuală este C3, C4 sau sui generis;

2. dacă se aplică un Article 4 Direction;

3. dacă este necesar planning permission;

4. dacă se aplică mandatory, additional sau selective licensing;

5. maximum permitted occupancy;

6. standardele minime privind camerele și facilitățile;

7. cerințele fire și electrical safety;

8. aprobarea building control;

9. acordul mortgage lender-ului;

10. insurance cover;

11. obligația privind Council Tax;

12. chiria brută estimată și realistic void periods;

13. costurile cu utilitățile și managementul;

14. dacă lucrările de conversie sunt revenue sau capital;

15. dacă anumite lucrări pot beneficia de TVA de 5%;

16. tratamentul fiscal al dobânzii ipotecare;

17. proprietatea personală versus prin companie;

18. SDLT înainte de cumpărare;

19. obligațiile MTD;

20. poziția la ieșire și Capital Gains Tax.

Verdict

O HMO poate genera venituri bune din chirii, dar nu este pur și simplu o proprietate buy-to-let normală cu mai multe dormitoare.

Aceasta combină:

• housing law;

• local licensing;

• planning;

• safety rules;

• taxarea proprietarului;

• property accounting;

• Council Tax;

• TVA;

• SDLT;

• viitorul Capital Gains Tax.

Principiile fiscale esențiale sunt:

Toate chiriile și încasările aferente trebuie înregistrate.

Facturile plătite de proprietar pot fi deductibile, dar nu reduc venitul brut înainte de declarare.

Costurile de conversie și îmbunătățire sunt adesea capital expenditure, nu cheltuieli deductibile imediat.

Mobilierul inițial nu este, în general, acoperit de Replacement of Domestic Items Relief.

Proprietarii persoane fizice primesc, în mod normal, doar finance-cost tax reduction pentru dobânda ipotecară rezidențială.

HMRC nu acceptă, în mod normal, capital allowances pentru spațiile comune obișnuite ale unei HMO.

Anumite conversii HMO eligibile pot beneficia de TVA de 5% pentru serviciile de construcție eligibile.

MTD se bazează pe qualifying income brut, nu pe profitul final din chirii.

Regula de aur

Verifică planning-ul, licențierea și tratamentul fiscal înainte de cumpărarea sau transformarea proprietății, nu după ce camerele au fost deja închiriate.

Cum te poate ajuta DCTaxAgent

DCTaxAgent poate ajuta proprietarii cu aspectele fiscale și contabile ale deținerii unei HMO, inclusiv:

• înregistrarea unei noi activități de închiriere;

• calcularea profitului taxabil din chirii;

• înregistrarea chiriilor pe camere și a contribuțiilor chiriașilor;

• separarea reparațiilor de capital improvements;

• verificarea restricțiilor privind dobânda ipotecară;

• compararea proprietății personale cu proprietatea prin companie;

• calcularea Corporation Tax pentru property companies;

• pregătirea annual accounts și CT600 returns;

• pregătirea Self Assessment returns pentru proprietari;

• verificarea Council Tax, utilităților și management costs;

• pregătirea pentru Making Tax Digital;

• menținerea digital property records;

• calcularea Capital Gains Tax atunci când o HMO este vândută;

• identificarea situațiilor în care este necesară consultanță specializată juridică, de planning, licensing sau TVA.

DCTaxAgent nu emite HMO licences, nu acordă planning permission, nu efectuează evaluări ale proprietăților și nu oferă regulated mortgage advice.

WhatsApp: 07587 532646